W Polsce indywidualni inwestorzy (osoby prywatne kupujące drugie, trzecie lub kolejne mieszkanie) kupują obecnie około 40–45% nowo oddawanych mieszkań. To właśnie ta grupa, a nie fundusze inwestycyjne (tzw. PRS – Private Rented Sector), dominuje po stronie popytu inwestycyjnego.
W Poznaniu, w silnym ośrodku akademickim i biznesowym, w 2025 roku % mniej więcej tyle samo oddawanych mieszkań trafiła do rąk osób będących małymi inwestorami (w tym tych co mają 40-50 i więcej mieszkań na wynajem) jak i do osób prywatnych kupujących na własne potrzeby. Fundusze PRS posiadają w Polsce jedynie około 2% nowych zasobów mieszkaniowych. Poznań jest jednym z liderów w rozwoju najmu instytucjonalnego (PRS). Fundusze instytucjonalne (PRS) kupują 3-5% nowo oddawanych do użytku mieszkań.
Inaczej jest w krajach „starej Unii” (UE-15), gdzie odsetek nowo oddawanych mieszkań kupowanych przez indywidualnych inwestorów jest znacznie niższy niż w Polsce i wynosi zazwyczaj od 15% do 25%. Dzieje się tak dlatego, że ze względu na znacznie wyższe ceny nominalne próg wejścia dla przeciętnego obywatela chcącego kupić „mieszkanie na wynajem” jest o wiele wyższy niż w Poznaniu czy Krakowie. Innymi słowy w Polsce taniej i łatwiej jest kupować kolejne mieszkania na wynajem. Ponadto wiele krajów (np. Holandia, Hiszpania) wprowadziło w ostatnich latach restrykcje dla osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych (tzw. buy-to-let). Przykładowo, w Amsterdamie wprowadzono zakaz kupowania nowych mieszkań o określonej wartości pod wynajem, by chronić osoby kupujące na własne potrzeby.
W krajach takich jak Niemcy czy Dania, to instytucje (fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe) są głównymi nabywcami całych budynków na wynajem. W dużych miastach niemieckich fundusze mogą odpowiadać za 30–40% zakupów nowych lokali, co wypycha inwestorów indywidualnych kupujących mieszkania na wynajem.
Zatem na Zachodzie rynek ten jest zdominowany przez wielki kapitał instytucjonalny lub osoby kupujące wyłącznie na własne potrzeby.
W Polsce mamy specyficzną sytuację: brak podatku katastralnego (od kolejnych nieruchomości) sprawia, że akumulacja mieszkań w rękach prywatnych jest bardzo opłacalna. Na zachodzie Europy (np. w Niemczech) wysokie podatki i ochrona lokatorów sprawiają, że bycie „małym kamienicznikiem” jest znacznie trudniejszym biznesem.
Wykupywania nowobudowanych mieszkań na cele inwestycyjne indywidualnych nabywców ma negatywne znaczenie dla polskiego rynku mieszkaniowego:
- Wzrost cen: Zamożni inwestorzy często kupują za gotówkę, co podbija ceny metra kwadratowego. Osoby kupujące na własne potrzeby (często na kredyt) przegrywają rywalizację o najlepsze lokale.
- Niedopasowanie oferty: Deweloperzy budują „pod inwestora” – czyli głównie małe, nieustawne kawalerki (tzw. mikrokawalerki). Brakuje przez to większych mieszkań dla rodzin w przystępnych cenach.
- Wyludnianie centrów: Inwestycyjne „puste przebiegi” (mieszkania stojące puste w oczekiwaniu na wzrost wartości lub najem krótkoterminowy) niszczą tkankę społeczną w centrach miast, zamieniając je w „hotele pod gołym niebem”.
Co utrudnia zakup na własne potrzeby w Poznaniu?
W 2024 i 2025 roku główną barierą nie są fundusze, a zdolność kredytowa i ceny. Średnia cena metra w Poznaniu przebiła już 13 000 zł, co sprawia, że przy zakupie na własne cele (często większe metraże, 3-4 pokoje) kwoty stają się dla rodzin barierą nie do przejścia bez wysokich dochodów.
W Polsce mamy inna kulturę najmu niż w UE-15: w Niemczech czy Austrii ponad połowa społeczeństwa wynajmuje mieszkania (często od miasta lub wielkich firm), więc presja na posiadanie nieruchomości jako „jedynej bezpiecznej emerytury” jest mniejsza niż u nas. Ponad 2/3 obywateli Polski mieszka w nieruchomościach będących ich własnością.
Jak to wygląda poznański rynek mieszkań na wynajem w szczegółach:
- Prywatny kapitał: Większość tych transakcji to zakupy gotówkowe lub z dużym wkładem własnym. W obliczu inflacji i niepewności na giełdzie, poznaniacy (i osoby z regionu) traktują nieruchomości jako „bezpieczną przystań” dla oszczędności.
- Model „dla dziecka / na wynajem”: Bardzo popularny w Poznaniu schemat to zakup małego mieszkania (1-2 pokoje) z myślą o studiującym dziecku, które po zakończeniu nauki zostaje w mieście, lub z przeznaczeniem na wynajem dla tysięcy poznańskich studentów.
- Koncentracja w centrum: W inwestycjach blisko uczelni lub centrów biznesowych (np. Wilda, Jeżyce, okolice dworca) udział inwestorów indywidualnych w sprzedaży deweloperskiej potrafi przekraczać nawet 60-70%.
- Skala zjawiska: Choć ogólnopolskie dane mówią o ok. 45% zakupów inwestycyjnych, Poznań jako silny ośrodek akademicki i biznesowy znajduje się w górnej granicy tych statystyk. Zakupy inwestycyjne mogą dorównywać tym kupującym na własne potrzeby mieszkaniowe.
W Poznaniu struktura zakupów nowych mieszkań wygląda w przybliżeniu następująco:
- ~50% – własne potrzeby mieszkaniowe (rodziny, single „na swoim”).
- ~45% – prywatni inwestorzy (osoby fizyczne).
- ~3-5% – fundusze instytucjonalne (PRS).
Kim są owi ca. 45% inwestorzy rozproszeni?
Grupa określana jako 45% inwestorów rozproszonych na polskim rynku mieszkaniowym to przede wszystkim zamożni klienci indywidualni – osoby fizyczne posiadające nadwyżki finansowe, dla których zakup nieruchomości jest głównym sposobem ochrony kapitału przed inflacją. Są kluczowymi klientami deweloperów, często kupując lokale w standardzie deweloperskim. Często kupujące lokale za gotówkę (według danych NBP z III kwartału 2024 r., środki własne finansowały ok. 55% wszystkich zakupów mieszkań). Wysokie stopy procentowe w 2025 roku sprawiły, że rynek stał się mniej dostępny dla osób posiłkujących się kredytem, co jeszcze bardziej wzmocniło pozycję inwestorów gotówkowych.
W Poznaniu dominacja inwestorów gotówkowych (tych 45% rynku) drastycznie zmienia sytuację młodych osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na kredyt.
- Przegrana w „wyścigu o okazje”: Inwestor indywidualny z gotówką jest dla dewelopera „klientem premium”. Może on podpisać umowę od ręki, podczas gdy młoda osoba musi czekać tygodniami na decyzję kredytową. W efekcie najlepsze, mniejsze i tańsze lokale znikają z oferty, zanim trafią do szerokiej reklamy.
- Pętla „wiecznego najemcy”: Wysokie ceny (średnio 13 400 zł/m²) wypychają młodych z rynku zakupu do sektora najmu. Paradoksalnie, płacą oni za wynajem ratę, która często przewyższa koszt kredytu, ale nie mogą odłożyć na wymagany wkład własny, bo lwią część pensji pochłania czynsz dla inwestora.
- Wypychani na obrzeża: Młodzi poznaniacy coraz częściej szukają mieszkań w gminach ościennych (Komorniki, Luboń, Zalasewo), gdzie metr kwadratowy jest tańszy o 30-40%. To powoduje tzw. rozlewanie się miasta i konieczność długich dojazdów, podczas gdy centra stają się sypialniami dla studentów i pracowników sezonowych.
- Presja na „mikro-metraże”: Deweloperzy, wiedząc, że 45% rynku to inwestorzy, projektują bloki z dużą liczbą kawalerek. Młoda para szukająca 3 pokoi pod założenie rodziny ma mniejszy wybór, bo takie mieszkania są relatywnie droższe w budowie i mniej „płynne” dla inwestora.
Można postawić tezę, że niewielki odsetek zamożnych inwestorów gotówkowych wykupuje większość mieszkań corocznie oddawanych do użytku przez deweloperów. To bardzo zła informacja dla ludzi poszukujących lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe.
Co robi miasto?
Poznań jako jedno z niewielu miast próbuje walczyć z tym trendem przez programy takie jak „POZnań i zamieszkaj”, gdzie po latach ‘posuchy” buduje się bloki z czynszem niższym niż rynkowy i opcją dojścia do własności, co ma być alternatywą dla drogiego rynku deweloperskiego. To jednak tylko kropla w morzu potrzeb.
A Poznań koncentruje się na rekordowych inwestycjach infrastrukturalnych, nowej strategii rozwoju oraz intensywnym życiu kulturalnym.
Wiesław Rygielski
